一、消防系统简况：
1、 xxxx广场位于深圳市罗湖区东门老街，消防系统包括xxxx广场大厦内的商业和办公物业。
2、 xxxx广场大厦是重点防火单位，消防系统的正常运行对于保证xxxx广场大厦的人身财产安全非常重要。
3、 xxxx广场大厦维修保养的消防系统包括：1.火灾自动报警系统；2.自动喷水灭火系统；3.消火栓灭火系统；4.防、排烟系统；5.消防应急广播系统； 6、气体灭火系统；7.消防联动控制系统；
二. 目标和要求及规范
1．该方案遵循的法律法规及规范标准
《火灾自动报警系统施工及验收规范》 （GB50166-92）
《自动喷水灭火系统施工及验收规范》 （GB50261-2005）
《手动火灾报警按钮技术要求及试验方法》 （GA5-1991）
《气体灭火系统施工及验收规范》 （GB50263-1997）
《点型感烟火灾探测器技术要求及试验方法》 （GB4715-93）
《点型感温火灾探测器技术要求及试验方法》 （GB4716-93）
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 （GB50242-2002）
《火灾报警控制器通用技术条件》 （GB4717-93）
《消防联动控制设备通用技术条件》 （GB16806-1997）
《电气装置安装工程施工及验收规范》 （GB11232-92）
公安部第61号令 《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》
深圳市公安消防局（深公消字 1997 11号文）《关于落实建筑消防设施检查维修保养规定的实施意见》
2.消防系统包括：
a. 火灾自动报警系统；
b. 自动喷水灭火系统；
c、消火栓系统；
d、防、排烟系统；
e、消防应急广播系统；
f、气体灭火系统；
j、消防联动控制系统；
3.维保承诺
在维修保养合同范围内，我司派出具备消防设施维修保养资格和对消防设施的施工、维保经验丰富的工程技术人员承担xxxx广场大厦消防系统月度检查和系统保养、季度检查及保养、日常故障处理等。实行24小时现场值班制度，随时受理委托单位有关消防设施的故障报告，一般故障、紧急故障即时到场并及时排除，确保系统正常运行。
三、 维修保养实施方案
1、 火灾自动报警系统
月度检查
火灾报警控制屏及联动控制屏
- 检查控制屏外箱是否损坏及表面清洁；
- 测试控制屏之操作、联动、显示、火警输出/输入讯号；
- 测试供电部分电压是否正常及电池供电是否正常；
- 系统及线路的故障测试并排除故障；
智能模块
a. 检查模块箱是否损坏及表面清洁；
b. 模块箱及进綫管口密封是否良好；
c. 检查模块端子接线有无异常；
感烟探测器／感温探测器
a. 检查烟／温感之外观是否损坏及清洁探头外表．以及以及用高纯酒精清洗内部；
b. 每区抽样测试烟／温感报警是否正常及检查接线是否正常（约每区30％抽样）；
c. 每区检查短路故障测试并排除故障；
手动报警按钮
a. 检查手动报警按钮之外表是否有损坏及清洁外表；
b. 测试手动报警按钮操作是否正常及检查接线座是否正常（约每区30％抽样）；
c. 每区检查短路故障测试并排除故障；
警鈴
a. 检查警鈴外观是否损坏并外表清洁；
b. 测试警鈴联动是否正常，检查接线座是否正常（约每区30％抽样）；
c. 每区检查短路故障测试并排除故障；
d. 测试火警警鈴响声是否正常（约每区30％抽样）；
系统线路
a. 测试短路故障及火警信号是否正常并排排除故障；
b. 测试报警线路，联动线路及警鈴线路是否正常并派排除故障；
水流指示器
a. 检查测试水流指示器或排水操作是否有火警信号输入；
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
季度檢查:
a. 同月度检查内容；
b. 吹洗控制屏内部进行除尘保养；
c. 测试所有烟感／溫感器，报警是否正常及检查接线座是否正常；
d. 测试所有报警按钮之操作是否正常及检查接线座是否正常；
e. 测试所有警鈴之操作是否正常及检查接线座是否正常；
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
2. 自动喷水灭火系统
月度检查:
喷头及管网
a. 检查喷淋头，若有损坏或不规范应及时调整，装饰蝶丢失应重新安装；检查喷淋支管外表有否损坏或漏水现象；
b. 自动喷淋系统应在管网上标识出水流方向指示；
c. 于每层末端排水测试并检查记录楼层喷淋系统压力；
喷淋系统流水制
a. 检查外表是否损坏并维修；
b. 检查入水制内部止回部分是否操作正常及添加润滑油；
喷淋水泵，水泵启动控制箱及其组件
a. 测试检查水泵手动／自动时的启停操作及压力；
b. 测试水泵启动控制箱之操作，输入／输出訊號显示及联动控制；
c. 测试水泵之入水管／出水管（包括闸阀．止回阀．隔沙器．伸缩接头及其它配件）有否损坏及供水/出水是否正常；
d. 检查测试水泵压力制之操作，并作水泵出水压力和流量测试纪录；
e. 清洁水泵及控制柜表面；
f. 所有闸阀開闭测试及添加润滑油；
湿式报警阀及组件
a. 检查报警阀外表有否损坏并维修；
b. 检查报警阀连接管及主水管（包括闸阀．止回阀．伸缩接头及其它配件）有否损坏及报警阀操作是否正常；
c. 所有闸阀開闭测试及添加润滑油；
d. 检查所有阀门是否挂有常开或常闭标识牌，如有遗漏需补上；
e. 检查报警阀之排水操作；
f. 测试水力警鈴，清洗过滤器及添加润滑油；
水流指示器
a. 检查及检视外表有否损坏并维修正常；
b. 检查内部接點及功能是否正常；
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
季度检查:
a. 同月度检查内容；
b. 吹洗水泵启动控制箱控制屏内部进行除尘保养；
c. 给系统排水后再送上水然后加压，测试湿式报警阀及其组件；
d. 给系统排水后再送上水然后加压，测试喷淋喷头及其水管；
e. 给湿式报警阀及其组件油上油漆及加上润滑油；
f. 给喷淋系统入水制油上油漆及加上润滑油；
g. 清洗报警阀内部及检查内部有否损坏
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
3．室内外消火栓系统
月度检查:
室内消火栓及其配件
a. 检查消防栓外表有否损坏;
b. 检查消防水带及接口有否损坏；
c. 检查消防栓接口有否损坏，阻塞及测试消防栓开闭阀操作是否正常；
d. 检查所有阀门是否挂有常开或常闭标识牌，如有遗漏需补上；
e．检查消防栓水枪有否阻塞及损坏；
f．所有闸阀开闭测试及加添润滑油；
消防水泵、水泵直起动控制箱及其组件
a．测试及检查水泵手动/自动时之启动操作及系统压力；
b．测试水起动控制箱之操作，输入/输出信号/显示及联动控制；
c．测试水泵之入水及出水管（包括闸阀，止回阀，隔沙器，伸缩接头及其它配件）有否损坏及供水/出水是否正常；
d．检查及测试水泵压力制操作，并作水泵出水压力；
e．清洁水泵及启动控制屏表面；
f．所有闸阀开闭测试及加添润滑油；
消火栓管道及其组件
a．检查消火栓水管外表有否或是否漏水（包括所有阀门或伸缩接头）；
b．室内消火栓系统在水管上标示并作水流方向指示；
消防系统入水制
a．检查外表有否损坏并维修；
b．检查入水阀内部上回部分是否操作正常及添加润滑油；
消火栓测试
a．检查及检视外表有否损坏，阻塞及测试消防栓开闭阀操作是否正常；
b．射水测试检查建筑物每层室内消火栓，用专用检测仪测流量及水压并记录；
临时加压天面水池
a. 检查供水及水量是否正常；
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
季度检查：
a． 同月度检查内容；
b． 吹洗消防水泵启动控制箱控制屏内部；
c． 室内消火栓管道及其组件把系统排水后再送上水然后加压；
d． 室内消火栓系统入水制漆上油漆及加上润滑油；
e． 测试用消火栓漆上油漆及加上润滑油；
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
4、防、排烟系统
月度检查：
a、正压送风阀及排烟阀工作状态检查，控制及监视线路检测和维护、以及设备损坏后的更换；
b、排烟风机的检查，试验的维护；
c、防排烟风机配电的检查;
d、防火阀工作状态检查;
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
季度检查：
a、重复月度检查内容；
b、正压送风和排烟风量的检查；
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
5．消防紧急广播及对讲电话系统
月度检查：
a. 各楼层固定对讲电话或电话插孔与消防控制中心对讲电话或主机之间双向互通检查；
b. 系统广播分层播音试验和检查;
c. 清洁保养对讲主机、广播主机；
d. 电话、广播.线路检查和维护；
e. 广播主机设备检查和维护；
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
6．气体灭火系统
月度检查：
a、气瓶检查，无锈蚀、标识清晰完好；
b、气体灭火控制柜外表清洁、柜内线路整齐、主机及电池工作正常；
c、电气线路正常、端子紧固；
d、警铃、汽笛、闪灯等工作正常；
e、报警、故障、放气、联动信号反馈及动作正常；
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
季度检查：
a、检查喷嘴有无未经批准而变更，喷嘴有无变形、损伤、锈蚀、脱落、松动，开孔是否畅通，有无灰尘粘结等；
b、检查灭火剂储存容器有无腐蚀和涂层脱落现象，容器数是否符合规定的数量；
c、检查容器阀有无松动变形、损伤．集流管有无变形、腐蚀、损伤，各螺纹连部分有无松动等。
D、检查电气接线是否完整，端子有无松动和损伤等；
e、检查控制器外观有无损坏，门关闭是否畅顺，涂漆是否脱落而生锈，有无障碍物影响操作。电路板工作是否正常；
f、检查现场探测器，控制设备外观是否完好，是否处于工作状态；
j、检查防护区内的通风装置是否正常；
h、进行系统模拟试验，检查报警、故障、放气、联动功能是否正常。
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
季检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
7．消防联动控制系统
月度检查：
a. 联动柜直流稳压电源以及电池、电池组的检查;
b. 检查联动柜控制、反馈信号的正确性;
c. 联动柜内除尘、端子紧固，检查信号灯、按钮、联动柜表面油漆及文字.
检查中发现的问题按消防规范要求及时处理；损坏、失效的设备配件由我司提出书面报告，无法修复的设备、配件由业主购买，我司负责更换。
月检表由消防主管或设备责任人现场验收合格后签收，一式2份，甲乙双方各一份存档。
四、故障处理程序
1、 在日常巡查、月检、季检中发现的问题和故障，我司立即进行处理和排除，并将处理结果写在检查记录表。
2、 日常发现消防系统故障时，值班人员请依据我司提供的联系电话迅速与我司相关人员联系，通知故障发生时间、现象等简单情况。在接到客户报障通知后，我司维护人员保证在24小时内即时到现场处理和排除故障。故障处理后填写《故障处理报告》，由现场人员签字认可，双方存档。
3、 如因设备损坏而产生的故障，在购置新设备以前前应有临时应变措施，最大限度保障系统带故障运行，并积极主动地配合做好维护工作。
4、 故障（正常检修）处理中更换的设备、材料，必须提出报告交客户购买后更换。以上检查原始记录必须由参加维护保养的双方人员签字。月（季、年）度检查结果和处理意见一式二份, 由双方代表签字后各执一份。
五. 维保计划时间及验收
1．本维修保养实施计划的执行时间从200 年 月 日至200 年 月 日止。
2．在月度、季度计划完成后，由消防主管和我司维修负责人共同验收，并填写月、季检表，双方签字确认。
3． 年度计划完成后，由管理公司制定全面的验收时间，组织相关人员与我司的技术人员按照维保计划共同进行验收检测，并逐项填写年检表。验收时出现的故障及时解决。
4．本计划内所有项目均通过年度验收检测后，双方负责人在检测报告上签字确认，本计划实施结束。
六. 安全文明施工措施
1. 我司将按照要求在维保合同结束前向业主提交最终维保资料，以便业主能顺利开展其他工作。
2. 我司将按照合同规定，在所有设备启动试验时，派出合格的工程现场的技术专家，以提供现场服务。
我司派出的专业人员将负责设备和系统的维修调试。
我司派出的技术人员在现场将遵守法纪，遵守现场的各项规章和制度。
我司派出的技术人员有较强的责任感和事业心，按时到位。
我司派出的技术人员了解合同的内容，有相同或相近系统的现场工作经验，能够正确地进行现场工作。
我司派出的技术人员身体健康，适应现场工作的条件。
3. 如果我司派出的的现场服务人员出现以下行为：
在履行其职责时不能胜任或玩忽职守
不遵守合同的约定
经常出现有损健康与安全，或有损环境保护的行为
严重违反业主的有关规定和条例
业主可以要求我司撤换不合格的现场服务人员，我司将另行选派合适的替代人员。
4. 我司派出的技术服务人员还将负责对业主的运行人员进行现场培训，教会他们如何操作及维护设备和系统。
5. 我司将提供设备和系统进行检查、维护所必需的专用测试设备和工具。
6. 我司提供现场服务时间限于完成本技术规范中所规定的任务而定。即时间的长短以我司能完成本技术规范书所规定的任务来决定。我司派驻现场的专家其日程表按工作需要编制，在一天内的任何时间均可以提供现场服务。
7. 我司派出的现场技术专家将遵守法律和法规，在现场工作期间并遵守现场工作的规定。
8. 我司将自行支付所有派出人员所需交通、生活和其它各项费用，业主应为我司派出的现场人员提供便利。
9．我司将派出的为本工程雇佣的特殊工种的工人和操作人员受过专门的培训，并已取得政府和有关管理机构规定的上岗证书。
10. 我司将采取任何必要和适当的措施来保证维保工程按照批准的进度计划或按照经过修订的进度计划进行。
11. 24小时值班制度
我司保证按合同规定的条款，对消防系统进行保修，并安排专职维修保养人员，随时作好准备，在消防系统出现问题时我公司按制度24小时随叫随到。
我司承诺：如火灾报警控制系统在运行中出现问题，我司将在接到业主通知后即时内到达现场处理并提供24小时应答服务。
12.定期回访，做到有效投诉率为零
公司组织专职人员定期回访，并在维修保养期间每月对工程所有消防系统进行全面检查，发现问题及时处理，作好回访记录，做到业主投诉率为零。
为了更好的服务于业主，充分体现承包单位对业主负责的精神，我司将制定详细的质量回访及保修制度，编制《服务程序》、使质量信息的反馈分析、程序化、制度化，并配备足够的资源。
七. 人员配置及工具配备
1.我司配置专职技术维护人员4名；其中两人实行轮流现场值班，两人24小时待令随叫随到做技术支援；
2.我司为维护人员配备了专用的24小时开通处于待令的维护手机,且人手一部。
3. 其它维护常用工具：
八. 维护人员组织结构
九. 维修检查及故障处理流程
十. 定期检查流程
十一. 保养维护质量记录表格
1、 RE1001 《消防系统月度检查记录》
2、 RE1003 《消防系统季（年）度检查记录》
3、 RE1004 《气体系统巡检记录表》
4、 RE1006 《消防系统巡检记录表》
5、 RE1005 《客户消防系统维修保养档案》
6、 RE0901 《消防系统故障处理报告》
7、 RE3001 《安全质量检查记录》
8、 RE1303 《设备\材料进场验收记录》
9、 RE0904 《顾客满意调查问卷》
十二. 档案管理
以上各检查报告必须由参加维修保养的双方人员签字；检查结果和处理意见一式二份，由双方代表签字后各执一份。
