1. 太阳星城金星园，市中心的老房子老小区最后的结局会是什么？

市中心的老房子，由于地段好生活便利，以及教育资源丰富，而受到很多人的欢迎，正是因为这样，很多人就非常好奇，市中心的老房子最后的结局会是什么？只要谈到老房子最后的结局是什么？很多人首先想到的是拆迁，然后拿到高额的拆迁款，但真的是这样吗？其实不是的，在前些年拆迁比较流行，但现在更多的是“旧改”， 即把老旧小区进行改造，当然是在“符合改造条件”的前提下，政府才会花钱来改造，而不是没有改造价值的老房子，最后的结局肯定是拆迁。现在房价很高，从而导致很多人都买不起房子，若退其次买老房子的话，可能是个比较好的选择。

市中心的老房子虽然没有郊区新房子好，但由于身处地段优越的市中心，给老房子的居住者，在无形之中提供了很多便利，首先医疗、教育、商业等方面配套齐全，生活方面是非常便利的，尤其是孩子上学的时候，其次身处市中心地段，无论去哪都是非常方便快捷的，不仅路程短坐车还方便，最后万一运气好赶上拆迁，能得到不少的拆迁款，能轻松拿下郊区的新房。下面我就来详细谈谈市中心的老房子老小区最后的结局会是什么？如果你有什么问题的话，可以直接在评论区给我留言，看到我都会给你们回复的，坚持原创不易，点个赞支持一下，再看文章。

多少年前的房子是老房子我们虽然经常提到老房子，但很多人对老房子的建成年限的看法并不一致，有些人认为房子建成七八年，就已经成老房子了，但也有些人认为老房子，至少也要建成10年以上，出现看法不一致的情况，其实是很正常的，因为每个人对老房子的理解不一样。根据国务院颁发的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提到，老旧社区指2000年以前建成的、居住条件落后的住宅小区，可见至少建成二十年以上的房子，才能真正算得上是老房子，低于这个年限的自然就不算。

绝大多数情况是“旧改”在之前，由于楼市中楼房库存比较多，让开发商的资金很紧张，无法还清银行的贷款，从而使银行的资金压力比较大，面对这种情况，国家出台了货币化棚改政策，也就是通俗说的拆迁。棚改政策在2020年已基本完成，要在2021年后全面推行“旧改”政策，这就意味着，除个别特殊情况外，绝大多数老房子不再会被拆迁，而是转变为“旧改”，旧改就是把旧城区的老房子进行改造，以改变旧城区老旧的面貌。“旧改”政策由于不再主推拆迁，所以让不少靠拆迁一夜暴富的人的美梦落空，当然对那些没老房子的人来说，自然是好事，因为房价不会像以前涨的那么快。

特殊情况还是会拆迁的虽然随着“旧改”政策的实行，绝大多数老房子不会被拆迁，但有特殊情况的老房子，还是很有可能会被拆迁的，比如不符合旧改规划的危房、影响市政规划的老房子、开放商愿意拆迁的老房子等。

不符合旧改规划的危房：“旧改”的前提是老房子本身没有质量问题，以及没有居住安全隐患，为的是提升居住者的生活体验和环境，像这种危房最后肯定是会被拆迁的，不可能旧改一下就让居住的；影响市政规划的老房子：城市想要发展肯定是要向外扩张的，那就避免不了修建地铁、高铁以及各种文化建筑，如果这些老房子在市政规划内，政府为了城市的发展，最后肯定会把这些老房子拆迁的；开发商愿意拆迁的老房子：随着棚改政策的落幕，开发商拆迁虽然不会获得那些拆迁补助了，但要是开发商觉得这些老房子的地段好，很值得通过拆迁来修建其他建筑的话，那还是很有可能拆迁的。

如何“旧改”老房子市中心老房子的改造内容，一般分为三类，即基础类、完善类和提升类，基础类就是满足居民的日常基本需要，给它们改造外墙、楼梯以及供水供电等；完善类就是给它们加装电梯、增加停车场地和电动车充电桩等；提升类就是增加小区老人活动场所、智能感应设备以及快递站。

看完文章，我觉得你应该知道市中心的老房子老小区最后的结局会是什么了吧。您觉得我对此问题理解深度不足或者觉得还有其他漏掉的方面，欢迎在评论区里补充或者反驳，留下您的高见。

如果你觉得对你有用，就在评论区打一个666，希望大家可以关注一下我，我会经常分享我的心得和经验，谢谢大家。

2. 合肥经开区和临近市区的肥西房价如何？

这里所讲的经开区主要是合肥市区产证的经济技术开发区，肥西指的是肥西产证靠近合肥市区的桃花镇，以及靠近经开区地铁3号线末尾上派镇的部分区域，但基本不包括肥西县城。

我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中经开区和肥西县共成交749套，占全市总成交量的13.3%，跟2017年相比，增加了50%。

接下来我将分区域对经开区和肥西县房价做一个分析和点评，以繁华大道和金寨路为界，我将这两个区域分为三个部分，分别是：

1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区，和肥西柏堰科技园区。

2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。

本文所分析的数据主要是2018年的平均数据，并不能完全反映经开区和肥西县当前的房价，因为过去一年中，房价在不断上涨，当前价格可能要比图中标注的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》）。

经开区和肥西县整体成交量有限，有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差。因此，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正。

经开区2018年成交均价为16005元/平米，比2017年全年（15360元/平米）上涨了645元/平米，涨幅4.2%，远高于全市平均值。议价空间从2.92%降低至2.46%，减少了0.46%；成交周期为71.5天，比2017年延长9.2天。

经开区去年三四季度的成交均价达到16168元/平米，较2017年基数上涨5.26%，这个数值要高于2018年平均水平，说明去年下半年，经开区房价还在上涨，涨幅远超上半年。

肥西县2018年成交均价为15072元/平米，比2017年全年（14845元/平米）上涨了227元/平米，涨幅1.53%，高于全市平均值。议价空间从2.54%降低至2.1%，减少了0.44%；成交周期为52.4天，比2017年延长9.6天。

肥西县去年三四季度的成交均价达到15196元/平米，较2017年基数上涨2.36%，说明去年下半年涨幅超过上半年。但肥西县去年三四季度的成交量只占到全年的42%，与占比54%的经开区相比出现萎缩，表现出一定程度上的此消彼长。

关于2018年滨湖区和政务区的分析，请关注我微信公众号“小易论楼市”，回复关键词“滨湖”和“政务”，关于之前分析过的其他各区文章，微信公众号回复关键词“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

繁华大道北板块

繁华大道北板块2018年共成交361套二手房，成交均价从2017年的15112元/平米涨至15531元/平米，涨幅2.77%。议价空间为2.19%，低于平均值；成交周期57天，比去年延长5.9天，略低于平均水平。

三四季度的涨幅达到4.08%，远超全年平均水平，说明板块上涨主要在下半年完成。值得注意的是，肥西产证均价达到15550元/平米，已经超过经开产证的15509元/平米。不论是涨幅，还是议价空间和成交周期上，肥西产证都要好于经开产证。

出现这种情况，我一点也不感到意外。我们可以看到，经开产证的平均房龄在2010.1年，全市均值也正好是2010年，而肥西产证平均房龄在2014.1年，比经开产证年轻4年，房龄方面的优势足以抵消地理位置和产权属地上的相对劣势。

我们再来看房价下跌的小区有哪些：凯旋公寓，九溪江南，港澳花园，德信文锦新城。这几个小区建成时间基本在2006-2008年间，截至目前已有11-13年的房龄，低于全市平均水平。

我们再看看经开产证中成交均价最高的几个小区：融科城（1.9w，2015年），葛洲坝玖珑府（1.8w，2017年，有税），高速翡翠湖畔（1.7w+，2013年），名仕豪庭（1.66w，2013），它们的特点就是基本上是房龄最为年轻的几个小区。

有一定的成交量且房价上涨明显的小区，比如东海星城（住宅），融科城，太平洋森公馆，文一名门御府，禹州华侨城枫园（住宅），这些小区的特点是：去年房价相比周边同类房产较低，存在一定程度的补涨。

从禹州华侨城三期枫园和东海星城来看，这两个小区的公寓比住宅成交均价要低，并且涨幅也小于住宅，所以在资金允许的情况下，应尽可能选择同地段同档次小区的住宅，不要考虑公寓。

从去年三四季度成交来看，禹州华侨城住宅基本已在1.7w左右站稳，融科城基本在2w左右站稳，葛洲坝九珑府带税的话也基本在1.9w上下。繁华大道北板块尤其是经开产证，不缺房子，缺的是房龄年轻的小区。

由于刚需小区改善定位，融创城1.76w+的均价，尽管在去年看起来性价比不高，但随着板块内新房消失，旧房渐老，区域房价水涨船高，也凸现出一定的购买价值。中海去年在柏堰湖畔拿的地块，案名定为岭湖湾，如果户型定位刚需且价格合理的话，也值得关注。

繁华大道南板块

繁华大道南板块2018年共成交199套二手房，成交均价从2017年的15500元/平米涨至16448元/平米，上涨948元/平米，涨幅6.12%。议价空间为2.39%，与平均值基本持平；成交周期69.4天，比去年延长11.7天，略低于平均水平。

值得注意的是，肥西产证不但下半年成交低于上半年，均价也在下跌。经开产证下半年涨幅较大，同时也拉高了全年的涨幅。经开产证跟肥西产证成交均价出现大约30%的差距，这跟繁华路北板块截然不同，主要原因还是学区。

我在去年写的文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）里，将168玫瑰园学校西区列为真学区，我们可以看到它的学区房涨幅基本都不错，作为优质资产保值升值不必多说。

去年168玫瑰园学校东区建成招生，受西区影响，东区也被寄予厚望，划入该学区的小区，房价基本上都出现明显的上涨。蓝色湖畔、经典华城和金水童话名苑受学区变化影响最大，房价涨幅基本都超过了10%。

但东区学区质量究竟如何，还要等到3-4年后第一届学生毕业才能判断，我认为大概率比不上西区。中环紫荆公馆小区原本是西区的学区，去年被划到东区，这对其有一定的利空，但很多人应该还不知道这种情况，房价涨幅并未受到明显影响。

168玫瑰园学校西区学区范围的小区比较多，但大多规模不大，且房龄相对偏老，真正适合购买的房源有限。由于西区的学票价值高，区域内小面积公寓非常少，因此国耀花半里公寓比较抢手，我们看到去年涨幅高达14.26%，但它的住宅表现就差了好多。

除了玫瑰园以外，我几乎很难找到适合投资的改善小区，从成交上来看，金星家园和安大磐苑可作为备选。从投资上来讲，除了小公寓外，尽量选择100平米以内的小三房，或者90平米以内的小两房。

我们看到肥西产证出现下跌的两个小区，学林雅苑和幸福大街西区，它们的建成时间分别为2006年和2008年，几乎是板块内最老的肥西产证的房子。其中学林雅苑成交量较大，这也是拉低肥西产证均价的主要原因，而幸福大街西区去年的成交量比2017年要少得多。

花园锦绣大地城二期备案均价为1.48w，我们看到它一期的二手房成交均价为1.42w，加上新房户型十分垃圾，定价并没有太大的吸引力，因此也算是一个比较鸡肋的楼盘。

工业区板块

工业区板块2018年共成交189套二手房，成交均价从2017年的14514元/平米涨至14752元/平米，上涨238元/平米，涨幅1.64%。议价空间为2.43%，较去年收窄0.5%；成交周期62.5天，比去年延长16天，低于平均水平。

工业区的整体表现不如前两个板块，但仍高于全市平均水平，还是优势区域在起作用。我们看到，经开产证去年三四季度的涨幅低于全年均值，这说明去年下半年甚至是下跌的。

不论是从成交均价还是成交量上，华地润园和绿地滨湖国际花都都表现亮眼，它们的涨幅也基本上是板块内经开产证最高的。除了位置相对优越和品牌优势外，房龄年轻也是一方面。从三四季度成交来看，华地润园成交均价接近1.8w，绿地滨湖国际花都也在1.75w左右。

肥西产证的几个楼盘成交量太少，误差较大。和安家园由于2017年房价基数偏低，从某种意义来讲是错周期补涨（经开产证的南湖春城也属于这种情况），而长安萨尔斯堡和多伦多花园，则表现相对差一些。

皖投万科产融中心位置略显尴尬，有点前不着村后不挨店的感觉，尽管周边趋于成熟，但配套还是略显不足，缺少地铁规划。其实位置相对较好的房源，价格都接近1.8w，跟滨湖一些低价盘相比，并无明显优势，不过随着西南限价盘去化完毕，也会慢慢替补上来。

据我小密圈成员透漏，依澜雅居可能会在4月份加推，由于限价，需要加10w号头费，折合后均价大概在1.55w左右，从周边二手房成交来看，这个价格有一定的吸引力。海尔云玺据说近期也要加推，预计备案价格在1.7w左右，我认为这个价格没有太大吸引力。

清华启迪科技城备案价格远高于周边，但真的值吗？我认为学区只是房地产开发的一个噱头，学校口碑和教学质量是需要时间积累的，在学区质量未得到充分验证的前提下，过早将价格透支，投资风险实在不小。

邦泰学府里靠近滨湖区，主要面向滨湖的外溢需求，但好的房源价格大都在1.7w以上，明显高于周边二手房，跟滨湖云谷1.7w+的价格相比，并没有太大优势。

经开区和肥西县房价分析及近期购房建议

合肥经开区加上肥西桃花工业园区，目前GDP规模达到近2000亿，已形成以装备制造、汽车及其零部件、白色家电、集成电路、电子信息、生物医药等为主的新兴产业集群，这些实业提供了大量的就业岗位，同时也产生巨大的居住需求。

然而，经开区和桃花工业园区主要是工业用地，只有小部分居住区夹杂在工厂之间，随着产业规模不断扩大，就业人口不断增多，西南区域住宅愈发紧张。尤其近几年，经开区和桃花工业园区出让的居住地块极其有限，局部区域新房一房难求。

一般小区自建成之日起，就在不断磨损，居住价值在不断降低，保值升值空间也在不断缩小。合肥房产的平均房龄大概为10年，那么房龄超过10年的小区，如果没有真学区、品牌物业、商业中心、优质板块等资源方面的优势，其投资价值会逐步落后于大盘。

繁华大道北经开产证的房子及繁华大道南肥西产证的房子，如果房龄在2008年以前，房价大多是下跌的，这些小区逐渐变为一般资产。随着时间的推移，它们最终会跟市区绝大多数老破小一样，沦为劣质资产（《合肥的优质房产和劣质房产》，微信公众号“小易论楼市”）。

金寨路与合九铁路之间的居住区域，几乎没有空地出让，居住需求开始往繁华大道西的桃花镇和翡翠路南的上派镇方向外溢。这种地缘性需求，再加上肥西不限购，以及经开区大多数小区逐渐老化，使得肥西产证的房产价格无限与市区看齐，几乎体现不出区划上的差异。

这两年，我们看到繁华大道西和翡翠路南肥西产证的次新小区，价格节节攀升，一次又一次刷新了人们对房价的认识。目前经开区和桃花镇新房供应有限，只要不放开供地，西南区域的供需矛盾会一直紧张，不论新房还是二手房，价格一直会有强力支撑。

但不管怎样，我们可以看到，去年底随着市区成交的回暖，肥西产证成交出现一定的滑坡，这说明市区产证相比肥西产证还是有优势的。有能力购买市区房产的情况下，应尽量考虑市区，被限购或者经济能力有限的购房者，可考虑肥西新房或者次新房。

工业区板块，由于工业生产对居住生活造成诸多不利影响，再加上配套也略微欠缺，板块相对要弱势一些。如果没有房龄和品牌物业方面的优势，应尽量避免投资板块内的老旧小区，不过即使是新房，性价比大多也相对不高。

考虑在经开区或者临近经开区的肥西县购房的同学，应重点关注168玫瑰园学校的学区房，及房龄在5年以内的次新房，这样的资产才相对优质，未来投资保值空间更大一些。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

3. 长沙市望城区星城实验小学怎么样？

挺不错的，星城实验第一小学位于湘水之滨、麓山之北，地处长沙市政府北8公里，金星大道与银星路交汇处，地理位置优越，交通便利。

学校于2010年9月正式开学， 现有32个教学班，学生有1652名。专任教师57人，其中本科45人，专科12人，小学高级教师有48人，中共党员21人，长沙市骨干教师4人，望城区名教师3人。

4. 湖南师大附中星城实验小学怎么样？

星城实验小学位于湘水之滨、麓山之北，地处长沙市政府北8公里，金星大道与银星路交汇处，地理位置优越，交通便利。

学校于2010年9月正式开学， 现有32个教学班，学生有1652名。专任教师57人，其中本科45人，专科12人，小学高级教师有48人，中共党员21人，长沙市骨干教师4人，望城区名教师3人。

5. 长沙戴公庙的故事？

戴公庙位于望城县星城镇七峰村。1997年县政府以望政199751号文上报市政府，省宗教局以湘宗复1998 1号批复将戴公庙作为宗教活动场所予以保留。戴公庙有三个，黄金东路的叫戴公庙，金星北路的叫戴公老庙，银星路的叫老戴公庙。其中银星路上的是最古老的一个，一千多年历史，经历过多次历史劫难，几次被毁灭几次重建。

6. 北京有好喝的粥店吗？

不知道有没有人和我一样喜欢喝粥，冬天喝可以暖身，夏天可以来碗冰粥降暑。好消化而且不爱长胖，生病的时候喝点粥更容易好的快些。下面就给大家推荐几家我经常喝的粥店，不喜欢自己熬粥的人必备。

1.宏状元

宏状元是一家立足于首都北京，专注于中式餐饮的特色连锁经营机构。门面“不小”，装修风格统一。粥花样很多，无论热的凉的、咸的甜的，米粒都熬得烂烂的，配料实实在在。一般一碗粥，要个凉菜，再点份手抓饼就够了。热炒也不错，口味清淡，就是量少，价格贵些。

地址：东城区东四南大街1号(东四十字路口西南角)

2.火齐潮汕砂锅粥

火齐潮汕砂锅粥,一家很火的砂锅粥店，随时随地都要排队。环境从外面看有些像快餐风格，但走到店里，他家装修的挺有自己的味道的，有不少绿色的植物装饰，有种时尚小资的感觉。

招牌的粥自不必说，用砂锅现熬制的粥，用料新鲜实在，确实很好喝，干贝虾粥，茶树菇乌鸡粥，瘦肉土鸡粥都是值得推荐的。

餐厅提供几种小菜，大家可以自助去拿。觉得粥喝不饱的可以点鲮鱼蛋饺、牛肉烧麦、面皮牛肉、肠粉等点心，味道很地道。

地址：北京西城区鼓楼东大街225号(近宝钞胡同)

3.嘉和一品粥

这是家快餐店。粥熬得不错，而且选择不少，白粥、素粥、荤粥、咸粥、甜粥、冰粥，搭配着小菜、锅贴、馅饼等，滋润脾胃、填饱饥肠。

炒菜味道还行，就是分量小。环境、服务都很好，去的人超多，经常需要等位。

地址：朝阳区十里堡甲3号芙蓉宾馆2楼(华堂商场西侧)

4.粥公粥婆

粥公粥婆谈起来还有个传说，相传康熙皇帝微服私访，路染风寒，久治不愈，很多的医生都没有办法，听说梅州乡间的八旬阿公阿婆擅长熬粥，其所熬之粥乃据家传密笈配制，除了滋润可口，还能养生健体、消病祛疾。后来皇帝吃了粥之后精神气爽，彻底痊愈，从此阿公阿婆远近闻名。

餐厅装修古朴，看起来很有历史年代感，青瓦屋顶，古朴招牌，未进门就很有古韵。粥是餐厅特色，有各种粥品，品种很多，而且很多都是秘方熬制的，此外也还有些小菜，味道很好，值得推荐。

地址：北京市朝阳区太阳宫太阳星城金星园底商(裘马都)

7. 长沙金星北月亮岛和星沙松雅湖买哪边有发展前景更好？

屹立在长沙门户之北、金星北片区正处在大河西、望城、市中心相向发展的最佳位置，是三大区域的接合部和桥头堡。随着城市扩张战略的实施以及“十二五规划”的出台，金星北片区也迎来千载难逢的发展机遇，现已是长沙楼市名副其实的“宜居新大陆”。

屹立在长沙门户之北、金星北片区正处在大河西、望城、市中心相向发展的最佳位置，是三大区域的接合部和桥头堡。随着城市扩张战略的实施以及“十二五规划”的出台，金星北片区也迎来千载难逢的发展机遇，现已是长沙楼市名副其实的“宜居新大陆”。

望城撤县改区，市政府西迁，以市府为核心的片区得到了完善。金星北板块距离市政府仅2.67公里，被称为市政府的后花园，距离五一商圈仅9.85公里，与“中心”的距离极近。未来地铁1B线将在此设有三个站点，将对整个金星北的交通、绿化、景观、商业配套以及居住环境等各方面进行全面的改造。这里将直接进入“城中心时代”。

作为与长沙城区的接壤地带，这里有主干道金星北路贯通南北，与市政府和麓谷相连接，还有绕城高速公路直接连接京珠高速和107国道，同时通过二环线与三汊矶大桥可以直达开福区，距离望城仅12公里，随着长沙地铁等交通配套的完善，将半小时融入大长沙。

有人这样评价长沙板块的特征，说豪宅是长沙滨江板块的特征；小户型公寓项目是中心板块的标签；品牌大盘无疑是金星北片区的主打歌。而金星北可以在城区内工作，同时享受郊区外居住的新型生活方式，这里无工业污染、高绿化，楼盘品质普遍较高，将是长沙首选宜居之地。

松雅湖区位优势：松雅湖生态宜居新城临近黄花国际机场，从长沙乘坐飞机到广州、上海和香港均可在1.5小时内到达。其既为长沙连通长株潭的桥头堡，也是中部地区、面向全国的门户，更是连接世界的桥梁。

环境优势：古人择水而居，水孕育了城市文明，松雅湖生态宜居新城拥有280公顷，约4200亩辽阔水面，拥有独一无二的亲水人居环境。生态上为自然水系，拥有长沙唯一的国家级湿地公园，滨水上拥有松雅湖、高湖、捞刀河和湿地等绿化景观稀缺资源。

后发优势：松雅湖生态宜居新城广泛吸收国内外绿色新城以及商务区建设的成功经验，取百家之长，创湖南之新、结合自身特色、以人为本、科学规划、厚积薄发，将松雅湖生态宜居新城打造成一座全国领先的新都市。