购房合同样本(无房产证购房合同范本是怎样的)

1. 购房合同样本，无房产证购房合同范本是怎样的？

无房产证购房合同范本

甲方：乙方：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买其座落于______的房屋，面积为_____平方米，含内部设施为_____。权属为_____私有房产一事，达成如下协议：

一、甲乙双方议定上述房屋销售价为人民币____元整，￥_____元，大写_____元。本房款一次性付清，（含地下室）。

二、由于现实原因，本小区房产暂时无两证，乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解自愿购买该房，经双方协商，将来可以办证时，由甲方负责在接到通知后三十日内帮助乙方办理，不得借故拖延时间。如因甲方原因使乙方无法及时办理相关手续而使乙方受到损失，乙方有权向甲方索赔全部损失。办证所产生的一切税费全部由乙方承担，过户所产生的一切税费全部由方承担。产权证办好后由乙方保管。

三、甲方须提供该房拆迁安置协议、购房发票及本人与共有权人身份证、结婚证、户口本复印件各壹份，并协助乙方落户。

四、由甲乙双方协商同意于_____年_____月_____日由甲方上述房产正式交付乙方。房屋移交给乙方后，其该建筑范围内的土地使用权一并并入乙使用，如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值，贬值，拆迁等），造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。

五、甲方必须保证对该转让房屋有完全的所有权，无任何家庭纠纷，转让前没有设置任何抵押、担保、出租、被查封等他项权项，若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，一概由甲方解决并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲方除上述赔偿外还应向乙方支付违约金元。

六、甲方保证该房屋无重大质量问题或瑕疵，并保证在交接前未发生非正常死亡或行凶致死等事件，如交接后发现上述事件发生，乙方有权要求解除合同并退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并给予乙方万元的赔偿。

七、甲方在将该房产交付给乙方时，甲方保证将与该房产附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用已结清，并将相关缴费证件交于乙方，否则乙方有权要求甲方支付违约金元。

八、违约责任：乙方中途毁约，不得向甲方索还定金；甲方中途毁约应将定金退还乙方，另付乙方相同定金数额的违约金，乙方不能安期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每超壹日，由违约方赔偿房价款的千分之一的滞纳金给对方。因本房暂无两证，双方约定甲方收到购房款，乙方拿到本房钥匙为交易成功，甲乙双方均不得反悔。若乙方进住后，甲方反悔，甲方除返还乙方所付全部购房款外，另付违约金元，乙方反悔，则无条件搬出，另付违约金元。

九、本房产因暂无两证，其平方面积按套计算，将来办证过程中如有测量误差，甲乙双方约定，互不追究，其销售价不变。

十、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，如不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

十一、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，一经签字即产生法律效力。

附：本合同未尽事宜，双方协商另补协议。补充协议与本合同具同等法律效力。

甲方：乙方：证明人：

身份证号：身份证号：联系电话：

联系电话：联系电话：地址：

地址：地址：日期：

日期：日期：日期：

购房合同样本(无房产证购房合同范本是怎样的)

2. 签购房合同需要注意什么？

前言：近期电视剧《卖房子的人》即将上映了，小编关注到了这个信息，一时技痒，想要阐述下自己对房屋买卖的相关知识，本节先讲讲农村的房屋买卖，之后争取更新城镇的房屋买卖的相关知识，希望对大家有点帮助，码字不易，求您关注。图片来自本人微信公众号。

一、农村房屋买卖的法律依据

（一）宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以转让其权利。

1.《宪法》《宪法》第十三条规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

2.《民法总则》《民法总则》一百一十四条规定，民事主体依法享有物权。

3.《民法通则》《民法通则》第75条规定，公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。

4.《物权法》《物权法》第30条规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权。《物权法》第64条规定，私人对合法拥有的房屋享有所有权，而所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。其中的处分形式多种多样，包括买卖、互易、赠与等方式。

对照该四条规定，我们认为农村房屋是农村居民合法的私有财产，农村居民完全可以依法对其房屋行使所有权，当然包括其中能充分体现所有权权能的处分权。再从我国目前的立法精神和法律现状来看，到目前为止，并无禁止农村居民出售自己农村房屋的法律、法规规定。（二）现行法律和司法解释并没有禁止农村房屋买卖、转让。

1.《土地管理法法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条的规定，从上面法律规定精神来看，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。那么，既然有卖就有买，因此农村房屋是可以买卖的。

2.最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定，村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。

3.最高人民法院【1992】民他字第8号批复认为，农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。可见，最高人民法院原则上是承认村民之间买卖农村房屋效力的。

二、农村房屋买卖合同效力的认定。

（一）《合同法》合同无效的情况农村房屋买卖合同是合同的一种，受《合同法》及其两个司法解释的调整。《合同法》关于合同无效有明确的规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

（二）农村房屋买卖合同效力的三种基本情况 1.本村村民购买本村集体土地上的房屋法律及国家有关规定虽有一户只能拥有一处宅基地，且不得超过规定面积等限制性规定，但均非合同效力性强制性规定，不影响合同效力。若买方有两处以上宅基地，可通过拆除、恢复耕种、收归集体所有等措施，来实现法律及国家有关规定的要求。

2.城镇居民购买农村集体土地上的房屋《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知))(国办发(1999]39号)规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004]28号)规定:“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发【2004]234号)规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。上述国家有关规定为禁止性规定，符合《物权法》《合同法》及《合同法解释(二)》关于宅基地使用权转让及合同效力的规定，该情形下合同无效。对此，理论界、实务界无争议。

3.非本村村民购买集体土地上的房屋从目前的法律及国家有关规定来看，没有明确的条款规定禁止非本村村民购买农村房屋。但从法律、国家有关规定的内涵看，非本村村民购买农村房屋合同应属无效。《土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发(2004]234号)规定:“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请”，从上述法律及部门规范性文件规定可以看出，宅基地属村集体所有，其使用权限于村集体组织中的成员，对于村集体组织成员来说，拥有宅基地与他是本村村民的特定身份相关联，是其住有所居的一种社会福利。从宏观上讲，一个村集体的宅基地是有限的，若村集体的宅基地被非本村村民拥有，必然造成该村集体宅基地的减少，该村集体组织成员宅基地使用权必然受损，成员的福利必然减少。现实中，农民购买非本村集体土地上的房屋，一般情况是该村经济、交通等相对发达，生产、生活较为便利。若允许村民购买非本村集体土地上的房屋，将引诱该村村民大量建造房屋出售谋利，势必扰乱住房市场秩序，破坏国家关于严格土地管理的制度。

（三）农村宅基地不能转让和农村房屋买卖的关系

农村房屋买卖必然会涉及房屋下土地即农村宅基地使用权转让这个敏感的法律问题。农村宅基地使用权是农村居民为建造自住房屋，对农村集体土地所享有的一种占有、使用的权利，根据《物权法》第一百五十二条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”的规定，它是我国特有的一种用益物权形式。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，而无处分权。这在我国《土地管理法》第63条就有“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的明确规定。由此可见，农村宅基地使用权的流转按法律规定是受严格限制的。这些限制性规定，虽不是针对农村房屋能否出售作出的，但基于农村房屋与其所付着的土地紧密关联性和“房随地走、房地一体”的规则的认识，使审判实践中不少审判人员将农村宅基地使用权能否转让当成了左右农村房屋买卖合同有效、无效的法宝，并以此作为裁判的依据。但是，我国现行法律对房屋所有权和农村宅基地使用权却是分开规定的，他们是两种各自独立存在的权利，并无主从之分;而且目前我国也并无明确的法律规定要求这两种权利在发生变更时必须同步进行。人们之所以有房随地走(或地随房走)、房地一体的说法，是由于受《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及相关学者理论的影响。这其实是对农村房屋买卖的一种误解。因为，房、地同时转让、房地一体原则是我国城市房地产管理法针对“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易”而专门规定的特有原则;其他可参照此规定执行的情形，也只有该法第71条规定的“在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理”这种情况。从上面规定我们可以看出，该原则所适用的对象和范围都是特定的，其立足点为国有土地和城市房产，并非农村集体土地和农村房屋。而农村房屋和农村宅基地不同于城市房产和国有土地的特殊性，自然决定了我们不能盲目地套用这种原则。因此，笔者认为，在法律、法规没有明确规定农村房屋买卖也必须执行房随地走、房地一体、同时转让原则的情况下，农村宅基地使用权限制流转的规定并不必然决定农村房屋不能买卖。

三、农村房屋买卖的审判要点。

（一）合同的形式及效力审查

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

（二）双方当事人签约时和诉讼时的身份状态

农村房屋买卖的主体必须是本村集体组织成员，其余身份人员都不可以进行交易买卖。

（三）诉争标的物的基本情况

需要审查房屋的不动产权登记证上的基本信息和房屋的建设审批手续，以期了解房屋的具体情况，确定是否适合买卖。一般对不动产登记机关的登记手续和审批手续证明的事实予以认定，除非有显著的错误需要纠正或者推翻事实。特别需要注意的是，必须核实案涉房屋是否真实的存在，因为历史原因或者相关机构的疏忽，一些案件出现没有房屋的买卖。

（四）房屋是否具有抵押、查封、拆迁或者已知的权属争议情况

案涉房屋如果具有上述情况，不可以对买方要求协助过户的请求予以支持。但不能予以过户并不影响确定合同的有效。即，合同的有效，并不能带来物权变更登记的效果，双方的合同对双方仍然具有约束力。

（五）买卖合同的签订过程及内容

此处需要审查合同签订是否系双方真实意思表示，合同中对双方具有约束力或者能够造成法律后果的条款是否经过合意。合同中对于解除条件和违约责任等的规定是否明确，以此来判断合同的违约方。在此，对于经过公证的合同内容，依据《公证法》，一般直接予以认定。对于有村民自治组织见证的格式合同，一般予以认定。

（六）买受人对于房屋的占有使用情况

虽然不动产登记是严格的登记主义。但是不动产的转移占有使用也是认定合同解除和继续履行的重要标准，也是判断具体哪方违约的重要依据。

（七）房屋租赁情况审查

基于“买卖不破租赁原则”，应该对农村房屋未交付使用的租赁情况进行审查。如果其租赁协议早于买卖，应对其进行保护。但是租赁情况的存在不影响合同效力的确定和所有权转移的判定。仅在房屋的交付使用上形成影响。

（八）出卖人的处分行为的合理性

农村房屋有一个普遍的特点，即申报手续时存在共有人，一般家庭成员都为共有人，但房屋登记往往登记在一个人名下，房屋买卖合同也是一人签订。此种情况，诉讼时一般需要将共有人均列为被告，并且将申报手续作为证据向法庭提交，如档案中仅列明共有人数，但没有具体共有人情况，则需调取当时的户籍情况或者村委会出具证明予以证实。不可以得过且过，因为隐瞒了共有人情况而导致判决生效，在办理不动产登记权证时，不动产登记机构也会不予办理，最终会导致胜诉的当事人主动要求以遗漏主体向法院申请再审。关于共有人，买受人需要举证证明其知道和认可买卖的事实。

四．农村房屋买卖合同的常见诉求及判决可能。

（一）确定合同有效，要求出卖人及共有人协助过户主要裁判可能：

1.确认合同有效，协助过户。

2..确认合同无效，不能协助过户，但是发生返还款项、恢复原状等后果。

3.确认合同有效，但因为存在抵押、查封等情况，不能进行协助过户。

4.追加共有人，再进行裁判。

（二）解除合同，要求买受人腾退房屋，主要裁判可能：

1. 解除合同，买受人腾退房屋，买受人另行诉讼主张已交付的房款。

2. 解除合同，买受人腾退房屋，出卖人因为买受人的反诉返还已缴纳房款。

3. 解除合同，买受人腾退房屋，买受人支付占用期间的租金等损失。

4. 驳回诉讼请求。

（三）解除合同，要求出卖人返还已缴纳房款和装修损失主要裁判可能：